Aumentos récord de alquileres y bajos salarios están impulsando una crisis de desalojos, dijo un panel del Senado de los EEUU

WASHINGTON — Testigos en una audiencia el martes detallaron a un comité del Senado de Estados Unidos cómo los inversionistas y los salarios estancados están impulsando una crisis de desalojos y vivienda en todo los Estados Unidos.

El presidente del Comité Senatorial de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, el senador de Ohio Sherrod Brown, dijo que las familias están siendo excluidas de la compra de viviendas, y el aumento de los alquileres significa que los inquilinos están “a solo una enfermedad o pérdida de trabajo o reparación de automóviles del desalojo.”

“Cada vez más, los inversores compran casas unifamiliares, casas que los compradores de vivienda por primera vez suelen comprar, y las alquilan a tasas altísimas”, dijo Brown, un Demócrata, en su declaración de apertura. “El veintiocho por ciento de las casas vendidas a principios de este año fueron para inversionistas.”

Uno de los testigos fue Matthew Desmond, profesor de sociología en la Universidad de Princeton y director del Laboratorio de Desalojos, el único equipo de investigación en el país dedicado a comprender las causas y consecuencias de la inestabilidad de la vivienda en los Estados Unidos.

Desmond dijo que las regiones de todo el país han experimentado un gran aumento en los alquileres. Desde el año 2000, la renta mediana ha aumentado un 112% en el Medio Oeste, un 135% en el Sur, un 189% en el noreste y un 192% en el Oeste, dijo.

“El año pasado, los alquileres aumentaron más rápido de lo que jamás se haya registrado”, dijo, y agregó que en todo el país la renta media aumentó un 17% en un año.

Pero algunas ciudades vieron el doble, dijo, como el 40 por ciento en Portland, Oregón; el 35 por ciento en Newark, Nueva Jersey; el 30 por ciento en Orlando, Florida; y el 29 por ciento en Cincinnati, Ohio.

“Cuando el costo de la vivienda aumenta un 15, 25, 30 por ciento, ¿qué pueden hacer las familias?- Dijo Desmond. “No pueden mudarse a viviendas asequibles porque a menudo ya viven en los apartamentos más baratos disponibles. Todo lo que pueden hacer es reducir otras necesidades, incluida la atención médica, el enriquecimiento educativo y la alimentación.”

Culpan a Biden

El Republicano de mayor rango en el comité, el senador Pat Toomey de Pensilvania, culpó a la administración de Biden por la inflación y dijo que “el gobierno, y especialmente esta administración, a menudo ha sido el problema, no la solución, cuando se trata de vivienda.”

“El gasto derrochador de los Demócratas, la regulación que mata el crecimiento y la política monetaria excesivamente adaptable son exactamente lo que llevó a una inflación alta en 40 años y contrajo nuestra economía”, dijo en su declaración de apertura.

Toomey le preguntó a uno de los testigos, Darion Dunn, socio gerente de Atlantica Properties en Atlanta, Georgia, si las acciones gubernamentales que aumentan los costos para los propietarios se transfieren a los inquilinos.

“En general, ese es el caso”, dijo Dunn. “Esos costos deben transferirse porque son márgenes relativamente pequeños.”

El senador Jon Tester, Demócrata de Montana, dijo que la gente en su estado también está teniendo problemas para encontrar viviendas asequibles.

“Los precios se han vuelto demasiado altos”, dijo, y agregó que el precio medio de venta de una vivienda ha aumentado alrededor del 40% en su estado en el último año.

“Esto está empujando a más personas de ser propietarios potenciales a buscar casas para alquilar”, dijo.

Le preguntó a una de las testigos, Laura Brunner, directora ejecutiva y presidenta de la Autoridad de Desarrollo del Puerto de Greater Cincinnati, qué puede pasarle a las comunidades donde la propiedad de vivienda está fuera de su alcance.

“Hay un profundo impacto en las familias cuando las oportunidades de vivienda se toman lejos de ellos”, dijo.

Inversionistas comprando casas

Los inversores institucionales son actores del mercado que tienen acceso al capital y pueden ser cualquier cosa, desde empresas de capital privadas hasta instituciones financieras a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Brunner le dijo a los senadores que los inversores institucionales están cambiando el panorama de las viviendas unifamiliares en el condado de Hamilton, Ohio.

Dijo que el acceso a alquileres y viviendas asequibles se ha vuelto cada vez más difícil debido a los inversores institucionales. Mientras investigaba a algunos de los peores propietarios de Cincinnati, su equipo descubrió que más de 4.000 viviendas unifamiliares en el condado de Hamilton fueron compradas por cinco inversores institucionales desde 2013.

Uno de esos inversionistas institucionales, VineBrook Homes, fue demandado por la ciudad de Cincinnati por violaciones al código de construcción y por inquilinos por malas condiciones de vida y deducciones de seguridad fraudulentas.

Brown le preguntó a Brunner qué podría hacer el Congreso para ayudar a lugares como Cincinnati a mantener viviendas asequibles para las familias y alentar a las familias a convertirse en compradores de vivienda.

Ella dijo que Ohio es típicamente un área objetivo para estos inversionistas, porque compran casas en áreas en las “áreas más desinvertidas de los barrios del estado.”

“Esto es algo que está sucediendo en todo Ohio”, dijo Brunner.

Dijo que una forma de facilitar que las jurisdicciones locales encuentren qué propiedades son propiedad de inversores institucionales, que generalmente se presentan bajo LLC, es exigir que esos inversores se registren en las localidades.

Por ejemplo, VineBrook, figuraba en la lista de 90 LLC, lo que dificultaba el seguimiento.

Desmond dijo que en 2021, se estimó que los inversores institucionales representaban alrededor del 2.3% del mercado de alquiler unifamiliar, o 340.000 viviendas unifamiliares.

Pero si bien es pequeño, dijo, estos inversores “tienen una huella mucho mayor” en algunas áreas metropolitanas, particularmente en ciudades del cinturón solar como Atlanta, Georgia, Phoenix, Arizona, Tampa y Miami, Florida, y Charlotte, Carolina del Norte.

Brunner dijo que en el condado de Hamilton, eso podría significar que el 50% de las casas en la calle son propiedad de inversores institucionales.

“Cuando el impacto geográfico está tan concentrado, tiene un efecto transformador en lo que significa vivir en ese vecindario”, dijo.

Estos inversionistas institucionales no están construyendo casas, dijo.

“Están cambiando las propiedades de los propietarios de viviendas por propiedades de alquiler y aumentando los alquileres”, dijo Brunner.

El senador Raphael Warnock, Demócrata de Georgia, dijo que “no hay duda de que necesitamos más viviendas.”

Dijo que en su estado, alrededor del 45% de los Georgianos gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler y 1 de cada 5 gasta más de la mitad de sus ingresos en alquiler.

“Los Georgianos están siendo aplastados por el alquiler en todo el estado”, dijo.

Warnock le preguntó a Yentel cuánto tiempo tomaría para que el suministro de viviendas finalmente se pusiera al día.

“Tomará años, si no más de una década”, dijo.

Salarios estancados

Diane Yentel, presidenta y directora ejecutiva de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, también dijo que los bajos salarios estancados y el aumento de los costos de la vivienda desempeñaron un papel importante en la inestabilidad de la vivienda. El NLIHC es una organización sin fines de lucro que aboga por la vivienda asequible en los Estados Unidos.

“La creciente inflación, el aumento de los alquileres y la disminución de los salarios reales son particularmente desafiantes para los inquilinos de más bajos ingresos”, dijo.

Yentel dijo que el trabajador promedio con salario mínimo en los Estados Unidos necesitaría trabajar 96 horas a la semana para pagar el alquiler de una casa de dos habitaciones, o trabajar 79 horas a la semana para pagar el alquiler de una casa de una habitación a la tasa justa del mercado.

NLIHC estima que se necesita un salario de vivienda, que es el salario por hora que un trabajador de tiempo completo debe ganar para pagar un apartamento sin gastar más del 30% de sus ingresos, de $25.82 por hora para una casa modesta de dos habitaciones. El salario mínimo federal es de $7.25. La ciudad con el salario mínimo más alto del país es SeaTac, Washington.

Yentel dijo que más de 24 millones de personas trabajan en cinco de las ocupaciones con salarios más bajos: comercio minorista, servicios de alimentos y bebidas, servicios de cuidado personal, ayuda para la salud en el hogar, servicios de limpieza de edificios y preparación de alimentos.

El senador Bob Menéndez, Demócrata de Nueva Jersey, dijo que en su estado, un inquilino de ingresos medianos apenas puede pagar una casa de una habitación. Le preguntó a Yentel cómo el transporte también puede ser un problema para los inquilinos de bajos ingresos, que podrían depender de los servicios públicos.

“También tenemos que tener cuidado cuando trabajamos en el tránsito, para no causar desplazamientos o gentrificación”, dijo, y agregó que las viviendas asequibles existentes deben preservarse.

Desmond dijo que incluso cuando los salarios aumentan, el alivio de la carga de los costos de alquiler es solo temporal. Dijo que desde 1985, los precios de los alquileres han superado las ganancias de ingresos en un 325%.

El citó un estudio del Banco de la Reserva Federal de Filadelfia que encontró que “los propietarios respondieron rápidamente a los aumentos salariales aumentando los alquileres, lo que diluyó el efecto de la política.”

“La implicación es que invertir en viviendas asequibles no solo es necesario para aliviar la carga del alquiler de las familias y promover la estabilidad de la comunidad”, dijo. “También es esencial porque el éxito de todos los demás esfuerzos de movilidad económica depende de ello.”

La Cumbre de La Casa Blanca

Por separado, la Casa Blanca celebró una cumbre el martes en la que Desmond, Yentel y otros expertos en vivienda y desalojos discutieron reformas duraderas de desalojos.

La Casa Blanca dijo que a medida que los fondos para la asistencia de emergencia para el alquiler comiencen a reducirse, la cumbre se enfocará en “un esfuerzo total para construir una reforma duradera”, incluso mediante el uso de los fondos de recuperación de emergencia restantes.